Hogar

¿El seguro cubre los daños que causa el inquilino? Guía por escenarios

El día que a Rocío le sonó el teléfono un domingo por la tarde

Rocío Ibars tiene 41 años, vive en Valencia y da clases de Lengua en un instituto público. Hace tres años heredó de su madre un piso pequeño en el barrio de Russafa que decidió alquilar en lugar de vender. Contrató un seguro de hogar «por si las moscas», pagó la prima cada enero sin mirarla demasiado y se olvidó del tema. Hasta que un domingo de noviembre le llamó el vecino de abajo: agua cayendo del techo de su cocina, manchas en la pared, el parqué empezando a levantarse.

El inquilino de Rocío, Bruno, había puesto una lavadora antes de irse a pasar el fin de semana fuera y el desagüe se había atascado. Cuando volvió el domingo por la noche, el piso de abajo llevaba casi dos días acumulando agua. Rocío hizo lo que haría cualquiera: llamó a su aseguradora convencida de que, como tenía seguro de hogar, todo estaba resuelto. No fue tan sencillo. Y ese «no fue tan sencillo» es exactamente la pregunta que este artículo va a responder: ¿el seguro cubre los daños que causa el inquilino, o depende de quién tenga la póliza y de qué tipo de daño se trate?

La respuesta corta es que no hay una regla única. Cubre en unos casos, no cubre en otros, y en algunos ni el seguro del propietario ni el del inquilino responden si nadie ha contratado la garantía adecuada. Vamos a desmontarlo escenario por escenario, con la lógica legal detrás y con lo que suele pasar en la práctica.

Quién responde legalmente cuando hay un inquilino de por medio

Antes de hablar de seguros hay que aclarar quién debe el dinero, porque el seguro solo entra a pagar aquello a lo que su asegurado está obligado (o aquello que expresamente cubre como responsabilidad de terceros). El punto de partida jurídico tiene dos capas.

Por un lado, el Código Civil establece en su artículo 1.563 que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida de la vivienda arrendada, salvo que demuestre que se produjo sin culpa suya. Es decir: si Bruno deja la lavadora puesta y se atasca el desagüe por no vaciar el filtro en meses, esa negligencia es suya. Si la avería viene de una tubería vieja que revienta por sí sola, la culpa ya no es del inquilino sino del estado del inmueble, y ahí responde el propietario como si el daño fuera cosa suya.

Por otro lado, cuando el daño afecta a un tercero —el vecino de abajo, en el caso de Rocío— entra en juego el artículo 1.902 del Código Civil sobre responsabilidad extracontractual: quien causa un daño a otro por culpa o negligencia está obligado a repararlo. Aquí el vecino no tiene que pelearse con la Ley de Arrendamientos Urbanos ni con el contrato de alquiler; simplemente reclama a quien causó el daño, y ese «quien» puede ser el inquilino directamente.

La Ley de Arrendamientos Urbanos añade una capa más: distingue entre las obras de conservación que corresponden al propietario (mantener la vivienda habitable, arreglar lo que se estropea por el paso del tiempo o por un uso normal) y los deterioros imputables al inquilino por mal uso, que corren de su cuenta. Esta distinción entre «desgaste ordinario» y «daño por negligencia» es la clave que separa lo que paga el seguro de continente del propietario de lo que tendría que pagar el inquilino de su bolsillo si no tiene seguro propio.

La idea que hay que quitarse de la cabeza

Mucha gente piensa que el seguro de hogar del propietario es una especie de «seguro a todo» que cubre cualquier cosa que pase dentro de esas cuatro paredes, venga de quien venga. No es así. La póliza del propietario protege, básicamente, su patrimonio: el continente (paredes, suelos, instalaciones fijas) y, si lo ha contratado, su propia responsabilidad civil como propietario del inmueble. Lo que la póliza no hace automáticamente es blindar al inquilino frente a las consecuencias de sus propios actos, ni cubrir los muebles y enseres que son del inquilino, salvo que estén expresamente incluidos.

Escenario 1: el inquilino daña la propia vivienda alquilada

Este es el caso más habitual y también el más discutido entre casero e inquilino cuando llega el momento de devolver la fianza. Aquí hay que separar dos ideas que suelen mezclarse: el desgaste por uso normal y el daño por negligencia.

Si tras tres años de alquiler la pintura está algo apagada, la grifería ha perdido brillo o el parqué tiene marcas propias del roce diario, eso es desgaste ordinario. No es un siniestro, no lo cubre ningún seguro y, en teoría, tampoco debería descontarse de la fianza porque forma parte de vivir en un piso. El propietario tiene que asumir ese mantenimiento como parte de ser propietario, y si tiene un seguro de hogar, ese seguro tampoco entra a pagar pintura gastada por el tiempo, porque no es un riesgo asegurable, es simple depreciación.

Distinto es cuando el inquilino agujerea una pared al colgar algo mal anclado, deja quemaduras de cigarrillo en el suelo, rompe una ventana jugando a algo que no debía, o —como en el caso de Bruno— provoca una inundación por no revisar el filtro de la lavadora durante meses. Ahí sí hay negligencia, y esa negligencia genera responsabilidad. La pregunta entonces es: ¿lo paga el seguro del propietario porque el piso está asegurado, o tiene que salir del bolsillo del inquilino?

La respuesta suele ser que el seguro de continente del propietario repara el daño material (arreglar el suelo, repintar la pared, sustituir la ventana), porque para eso está contratado sobre el inmueble. Pero muchas compañías, en su condicionado, incluyen una cláusula de subrogación: pagan al propietario y después se dirigen contra el causante del daño —en este caso, el inquilino— para recuperar lo abonado, salvo que exista una garantía de RC del inquilino que cubra ese importe. Es decir, que el piso se arregle rápido no significa que el inquilino se libre de pagar; puede que reciba después una reclamación de la propia aseguradora.

Lo que ocurrió en el piso de Rocío

En el caso de Rocío, su aseguradora sí cubrió los daños del suelo de su propio piso, porque tenía continente asegurado. El problema llegó con el vecino de abajo, que reclamaba por su cocina y su parqué. Ahí es donde el seguro de Rocío empezó a poner condiciones, porque la responsabilidad frente a terceros no siempre está incluida de la misma manera cuando el causante material del daño no es el propio asegurado, sino su inquilino.

Escenario 2: el inquilino causa un daño a un vecino o a un tercero

Este es el escenario más delicado, precisamente el que vivió Rocío, y donde más confusión hay. Cuando el agua de un piso alquilado baja al de abajo, el vecino perjudicado no tiene por qué preocuparse de quién vive arriba: simplemente reclama por el daño, y esa reclamación puede dirigirse contra el propietario del piso de origen, contra el inquilino, o contra ambos.

Aquí entran en juego dos garantías distintas que casi nunca son la misma póliza:

• La responsabilidad civil del propietario (RC del inmueble): cubre los daños que el propio edificio o instalaciones causan a terceros por defectos de conservación o mantenimiento imputables al dueño. No siempre cubre los actos del inquilino.
• La responsabilidad civil del arrendatario (RC del inquilino): es una garantía específica, a menudo incluida en pólizas de hogar pensadas para inquilinos, que cubre justamente los daños que el inquilino, con su comportamiento, causa a terceros o al propio inmueble alquilado.

Si Bruno tenía contratado un seguro de hogar propio con esta garantía, su aseguradora se encarga de indemnizar al vecino de abajo y a Rocío por los daños en su piso. Si Bruno no tenía ningún seguro, la reclamación recae sobre él directamente como responsable civil, y si no paga voluntariamente, el vecino —o Rocío, si adelantó el arreglo— puede acabar reclamándoselo judicialmente. El seguro de Rocío como propietaria, en el mejor de los casos, cubre el daño a su propio inmueble, pero no tiene por qué asumir la deuda de su inquilino frente al vecino, salvo que su póliza incluya expresamente esa cobertura como «RC del propietario derivada de actos de ocupantes», una cláusula que existe en algunas pólizas más completas pero no en todas.

Escenario 3: los daños a los propios bienes del inquilino

Aquí la respuesta es más sencilla, aunque sorprenda a quien no lo haya pensado antes: el seguro del propietario nunca cubre los bienes del inquilino, salvo que exista un pacto expreso y muy poco habitual. Si se rompe una tubería y se estropea el sofá, la televisión o la ropa que son del inquilino —no del propietario—, esos bienes solo están protegidos si el propio inquilino tiene un seguro de hogar con garantía de contenido.

Es un fallo de percepción muy extendido: mucha gente que alquila piensa «como el piso tiene seguro, mis cosas están cubiertas». No es así. El seguro del propietario protege el continente porque es su propiedad; el contenido de un piso alquilado, salvo mobiliario que pertenezca al propio casero (y que él mismo puede asegurar como contenido si alquila amueblado), es responsabilidad exclusiva de quien lo posee, es decir, del inquilino.

Esto tiene una consecuencia práctica importante para cualquier persona que viva de alquiler: si no tiene seguro de hogar propio, cualquier incendio, inundación o robo que afecte a sus pertenencias corre enteramente de su cuenta, sin que el seguro del casero entre a cubrir un euro de esa pérdida.

Cómo se tramita en la práctica: pasos y documentación

Cuando ocurre algo como lo que le pasó a Rocío, el orden de actuación marca mucho la diferencia entre resolverlo en semanas o meterse en un peloteo de meses entre aseguradoras.

1. Fotografiar y documentar antes de tocar nada

Antes de secar, limpiar o mover cualquier cosa, hay que fotografiar el daño con fecha visible, idealmente con testigos o con el propio vecino presente. Cuanto más detallado el registro inicial, menos margen hay para que la aseguradora discuta el alcance del siniestro.

2. Avisar a la aseguradora en plazo

El aviso debe darse cuanto antes; la mayoría de pólizas fijan un plazo de comunicación de pocos días desde que se conoce el daño. Esperar «a ver si se arregla solo» es el error más habitual y el que más perjudica después a la hora de reclamar.

3. Redactar un parte amistoso si hay dos pólizas implicadas

Si tanto propietario como vecino tienen seguro, y también el inquilino, conviene identificar en el parte quién es el ocupante real de la vivienda, la causa aparente del daño y el estado de las instalaciones. Esto ayuda al perito a determinar si hubo negligencia o desgaste.

4. Esperar al peritaje y guardar la documentación

El perito de la aseguradora del propietario y, si procede, el del vecino, valorarán el alcance del daño. Conviene guardar facturas de reparación, presupuestos y cualquier comunicación previa entre casero e inquilino sobre el estado del piso, porque puede servir para determinar responsabilidades.

5. Reclamar en orden: primero al seguro correspondiente, después a quien deba pagar

Lo lógico es que el afectado (el vecino, en este ejemplo) reclame primero a su propio seguro de hogar si lo tiene, para no quedarse sin reparación mientras se aclara de quién es la culpa. Después, las aseguradoras implicadas se repartirán la responsabilidad entre ellas mediante los convenios que tienen para estos casos, sin que el particular tenga que pelearse directamente con la otra parte.

¿Y el Consorcio de Compensación de Seguros, entra aquí?

El Consorcio de Compensación de Seguros solo interviene cuando el daño proviene de un riesgo extraordinario: inundaciones catastróficas, terremotos, tempestades ciclónicas, o actos de terrorismo, entre otros supuestos tasados legalmente. Un descuido doméstico como el de una lavadora atascada no entra en esa categoría, por muy aparatoso que sea el resultado.

Ahora bien, hay un matiz importante que suele desconocerse: según la propia Guía rápida de solicitud de indemnización del Consorcio, este organismo solo indemniza los daños sobre personas o bienes que tengan un seguro contratado en alguna aseguradora. Es decir, si ni el propietario ni el inquilino tienen ningún seguro de hogar en vigor, el Consorcio tampoco entraría a cubrir un riesgo extraordinario relacionado con esa vivienda, porque su función es complementar la cobertura existente, no sustituir la ausencia total de seguro.

El Consorcio también puede, bajo determinadas condiciones, indemnizar la inhabitabilidad temporal de la vivienda o la pérdida de rentas de alquiler derivada de un riesgo extraordinario, siempre que ese daño derive de un siniestro directo indemnizable y que exista la cobertura de base correspondiente. Esto puede ser relevante para propietarios que alquilan y se preocupan por qué pasa si su vivienda queda inhabitable por una causa catastrófica, más allá del día a día de un inquilino descuidado.

Cómo terminó el caso de Rocío

Al final, Bruno sí tenía un seguro de hogar contratado al entrar en el piso, con una garantía de responsabilidad civil incluida, aunque nunca había hablado de ello con Rocío ni ella se lo había pedido por escrito. Su aseguradora asumió la indemnización al vecino de abajo y también cubrió, mediante un acuerdo entre compañías, parte de los gastos de reparación del propio piso de Rocío que su seguro de continente no llegaba a cubrir del todo por la franquicia aplicada. El desenlace fue relativamente rápido, en unas seis semanas, precisamente porque existían pólizas en ambos lados. Si Bruno no hubiera tenido seguro, la historia habría sido muy distinta: Rocío habría tenido que reclamarle directamente el importe, con el riesgo de terminar en un procedimiento judicial si él se negaba a pagar o no tenía capacidad económica para hacerlo.

La moraleja no es complicada, aunque se olvide con facilidad: tener seguro no es lo mismo que tener el seguro adecuado. El de continente protege las paredes, el de contenido protege lo que hay dentro, y la responsabilidad civil protege frente a terceros, pero solo si la persona que causa el daño está cubierta por alguna de esas tres garantías. Cuando hay un inquilino de por medio, lo más seguro —en el sentido literal— es que cada parte tenga su propio seguro claramente delimitado, y que quede constancia de ello en el contrato de alquiler desde el primer día.